법정 전환율 상한: 지금은 연 5%
주택임대차보호법 제7조의2는 보증금의 전부나 일부를 월세로 바꿀 때 받을 수 있는 월세에 상한을 둡니다. 전환되는 금액에 곱할 수 있는 비율은 아래 두 값 중 낮은 쪽이고, 구체적인 숫자는 시행령 제9조가 정합니다.
법정 전환율 상한 = min(연 10%, 한국은행 기준금리 + 연 2%)
한국은행 금융통화위원회가 2026년 8월 27일 기준금리를 연 2.75%에서 3.00%로 올렸으므로 3.00% + 2% = 연 5%가 지금의 상한입니다(2026년 10월 9일 확인). 기준금리가 바뀌면 상한도 바로 바뀝니다.
법제처는 2020년 시행령 개정(가산 이율 연 3.5% → 2%)을 적용할지를 월세로 전환하는 갱신계약의 체결일을 기준으로 판단했습니다(법령해석 20-0683). 어느 날의 기준금리를 쓸지는 법령에 따로 정해져 있지 않지만, 같은 취지로 보통 전환 계약을 맺는 날의 기준금리로 상한을 따집니다.
전월세 전환 계산 방법
월세 = (전세보증금 − 월세 보증금) × 전환율 ÷ 12
전세 3억원에서 보증금을 1억원만 남기고 나머지를 월세로 바꾸면, 2억원 × 5% ÷ 12 = 월 833,333원이 법정 상한 기준 월세입니다.
전세 환산 보증금 = 보증금 + 월세 × 12 ÷ 전환율
보증금 1억원, 월세 80만원인 집을 전환율 5%로 전세로 환산하면 1억원 + 960만원 ÷ 5% = 2억 9,200만원입니다. 이 방향은 법정 상한이 없어 보통 시장 전환율을 쓰는데, 시장 평균 6.5%로 환산하면 1억원 + 960만원 ÷ 6.5% = 2억 4,769만 2,308원으로 4,430만 7,692원 적습니다. 같은 월세라도 전환율이 높을수록 전세 환산액은 작아집니다.
전환율 = 월세 × 12 ÷ (전세보증금 − 월세 보증금)
전세 3억원을 보증금 1억원, 월세 90만원으로 바꾸자는 제안이라면 1,080만원 ÷ 2억원 = 연 5.4%로 상한 5%를 넘습니다. 상한 기준 월세는 833,333원이라 매달 66,667원, 1년에 800,004원을 더 내는 셈입니다.
보증금을 돌려받아 월세로 바꿀지, 전세자금대출로 보증금을 유지할지 고민된다면 월세와 대출 이자를 나란히 놓고 비교해 보세요. 전세대출처럼 만기에 원금을 한 번에 갚는 대출의 월 이자는 대출 이자 계산기에서 만기일시 상환으로 계산할 수 있습니다. 중개사를 통해 월세 계약을 새로 맺으면 보증금 + 월세 × 100(합계가 5천만원 미만이면 × 70)을 거래금액으로 중개보수를 내는데, 그 금액은 복비 계산기에서 확인할 수 있습니다.
전환 금액별 월세표
월세로 바꾸는 보증금(전세보증금 − 남길 보증금)에 따라 전환율별 월세를 정리했습니다. 원 미만은 버렸습니다.
| 바꾸는 금액 | 연 4.5% | 연 5% (상한) | 연 6% | 연 7% |
|---|---|---|---|---|
| 1,000만원 | 37,500원 | 41,666원 | 50,000원 | 58,333원 |
| 3,000만원 | 112,500원 | 125,000원 | 150,000원 | 175,000원 |
| 5,000만원 | 187,500원 | 208,333원 | 250,000원 | 291,666원 |
| 1억원 | 375,000원 | 416,666원 | 500,000원 | 583,333원 |
| 1억 5,000만원 | 562,500원 | 625,000원 | 750,000원 | 875,000원 |
| 2억원 | 750,000원 | 833,333원 | 1,000,000원 | 1,166,666원 |
| 3억원 | 1,125,000원 | 1,250,000원 | 1,500,000원 | 1,750,000원 |
계약 기간 중이나 갱신 때 바꾸는 경우에는 상한 열보다 많은 월세를 받을 수 없습니다. 상한보다 높은 열은 시장 전환율과 비교해 보라고 넣은 값입니다.
법정 상한이 적용되는 경우
- 계약 기간 중 전환: 살고 있는 동안 집주인과 합의해 보증금 일부를 돌려받고 월세로 바꾸는 경우입니다. 법정 상한이 그대로 적용됩니다.
- 계약갱신요구권으로 갱신하면서 전환: 갱신된 임대차는 종전과 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 보므로 임차인이 동의하지 않으면 월세로 바꿀 수 없고, 동의해 바꾸더라도 법정 상한이 적용됩니다(국토교통부·법무부 주택임대차보호법 해설집).
- 새 임차인과의 신규 계약: 보증금을 ‘전환’하는 것이 아니라 처음부터 보증금과 월세를 정하는 것이어서 일반적으로 법정 상한이 적용되지 않고 시세대로 정합니다. 기존 세입자가 계약 만료 뒤 합의로 다시 계약하는 경우는 해석이 갈릴 수 있으니, 다툼이 생기면 주택임대차분쟁조정위원회에 문의하는 것이 좋습니다.
- 월세 → 전세: 법 조항은 보증금을 월세로 바꾸는 방향만 제한합니다. 월세를 줄이고 보증금을 올리는 전환율은 당사자가 정합니다.
- 상가: 상가건물(환산보증금이 지역별 기준 이하인 임대차)은 상가건물 임대차보호법 제12조·시행령 제5조에 따라 연 12%와 기준금리의 4.5배 중 낮은 비율이 상한입니다. 환산보증금이 기준(서울 9억원 등)을 넘는 임대차에는 이 상한이 적용되지 않습니다(같은 법 제2조제3항).
상한을 넘는 월세 약정은 임차인에게 불리한 부분이라 효력이 없고(제10조), 이미 더 낸 월세는 돌려 달라고 청구할 수 있습니다(제10조의2).
시장 전환율(한국부동산원)과 법정 상한의 차이
한국부동산원은 전국주택가격동향조사에서 확정일자 등 실제 전·월세 거래 자료를 바탕으로 지역별·주택 유형별 전월세전환율을 매달 공표합니다. 이 값은 시장에서 실제로 거래된 평균이고, 법정 상한은 계약 중 전환할 때 넘을 수 없는 한도라 성격이 다릅니다.
시장 전환율은 대체로 법정 상한보다 높고, 일반적으로 아파트보다 연립·다세대와 단독주택이, 수도권보다 지방이 높은 편입니다. 예를 들어 한국주택금융공사는 2026년 7월 1일부터 전세자금보증 심사에 쓰는 전월세전환율을 6.5%(국가통계포털 지역별 전월세전환율 최근 6개월 평균)로 정했습니다. 이 값은 반기마다 새로 공지됩니다. 계산기의 월세 → 전세 환산은 이 값을 기본으로 씁니다. 신규 계약 시세를 가늠할 때는 해당 지역의 시장 전환율을 넣어 보세요. 지역별 값은 한국부동산원 부동산통계정보시스템(R-ONE)에서 확인할 수 있습니다.
기준금리 변경과 법정 상한
법정 상한은 기준금리를 따라 움직입니다. 최근 기준금리가 바뀐 날과 그때부터의 상한은 다음과 같습니다.
| 기준금리 변경일 | 기준금리 | 법정 전환율 상한 |
|---|---|---|
| 2026년 8월 27일 | 연 3.00% | 연 5% (현재) |
| 2026년 7월 16일 | 연 2.75% | 연 4.75% |
| 2025년 5월 29일 | 연 2.50% | 연 4.5% |
| 2025년 2월 25일 | 연 2.75% | 연 4.75% |
| 2024년 11월 28일 | 연 3.00% | 연 5% |
| 2024년 10월 11일 | 연 3.25% | 연 5.25% |
| 2023년 1월 13일 | 연 3.50% | 연 5.5% |
가산 이율 연 2%는 2020년 9월 29일 시행령 개정으로 연 3.5%에서 낮아진 값입니다. 그 전에 전환한 계약은 당시 기준을 따릅니다.
근거 법령과 자료
- 주택임대차보호법 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한), 제10조(강행규정), 제10조의2(초과 차임 등의 반환청구)
- 주택임대차보호법 시행령 제9조(월차임 전환 시 산정률): ① 연 1할, ② 기준금리에 더하는 이율 연 2퍼센트. 현행은 2026. 7. 1. 시행본이며 제9조는 2020. 9. 29. 개정 이후 그대로입니다.
- 한국은행 기준금리 추이: 2026년 8월 27일 연 3.00% (2026년 10월 9일 확인)
- 한국주택금융공사 「2026년 하반기 전월세전환율 안내」: 전월세전환율 6.5%, 2026년 7월 1일 보증신청 건부터 적용
- 법제처 법령해석 20-0683(2021. 3. 3.): 개정 시행령(가산 이율 연 2%)의 적용 여부는 월세로 전환하는 갱신계약의 체결일을 기준으로 판단
- 국토교통부·법무부 「개정 주택임대차보호법 해설집」(2020. 8.) 전월세 전환 Q&A