중개보수(복비) 계산 방법
중개보수는 거래금액에 상한요율을 곱해 구하고, 한도액이 있는 구간에서는 그 금액을 넘을 수 없습니다. 이렇게 나온 금액은 받을 수 있는 최대치(상한)이고, 실제 보수는 그 안에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 정합니다(공인중개사법 시행규칙 제20조).
중개보수 상한액 = 거래금액 × 상한요율 (한도액이 있으면 한도액까지)
예를 들어 5억원 아파트를 매매하면 5억원 × 0.4% = 200만원이 상한입니다. 매도인과 매수인이 각각 최대 200만원을 내고, 일반과세자 중개사무소라면 부가세 10%를 더해 220만원이 됩니다. 매수인은 복비와 별도로 취득세도 내는데, 같은 집을 1주택(전용 85㎡ 이하)으로 사면 지방교육세를 합쳐 550만원입니다(5억 아파트 취득세).
주택 매매·교환 중개보수 요율표
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 | 예시 (상한액) |
|---|---|---|---|
| 5,000만원 미만 | 0.6% | 25만원 | 3,000만 → 18만원 |
| 5,000만원 이상 2억원 미만 | 0.5% | 80만원 | 1억 → 50만원 |
| 2억원 이상 9억원 미만 | 0.4% | 없음 | 5억 → 200만원 |
| 9억원 이상 12억원 미만 | 0.5% | 없음 | 10억 → 500만원 |
| 12억원 이상 15억원 미만 | 0.6% | 없음 | 13억 → 780만원 |
| 15억원 이상 | 0.7% | 없음 | 20억 → 1,400만원 |
서울특별시·경기도 주택 중개보수 등에 관한 조례 별표 1 기준입니다. 주택에는 부속토지와 주택 분양권이 포함되고, 분양권은 지금까지 낸 금액(융자 포함)에 프리미엄을 더한 금액이 거래금액입니다. 교환은 두 물건 중 가격이 큰 쪽이 거래금액입니다.
주택 임대차(전세·월세) 중개보수 요율표
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 | 예시 (상한액) |
|---|---|---|---|
| 5,000만원 미만 | 0.5% | 20만원 | 3,000만 → 15만원 |
| 5,000만원 이상 1억원 미만 | 0.4% | 30만원 | 7,000만 → 28만원 |
| 1억원 이상 6억원 미만 | 0.3% | 없음 | 3억 → 90만원 |
| 6억원 이상 12억원 미만 | 0.4% | 없음 | 8억 → 320만원 |
| 12억원 이상 15억원 미만 | 0.5% | 없음 | 13억 → 650만원 |
| 15억원 이상 | 0.6% | 없음 | 20억 → 1,200만원 |
2021년 개편으로 모든 구간에서 임대차 요율이 매매 요율보다 낮거나 같아졌습니다. 5천만원 미만과 1억원 미만 구간은 한도액이 있어, 예를 들어 전세 9,000만원은 0.4%인 36만원이 아니라 한도액 30만원이 상한입니다.
오피스텔, 토지·상가 중개보수
| 구분 | 거래 종류 | 상한요율 |
|---|---|---|
| 주거용 오피스텔 | 매매·교환 | 0.5% |
| 주거용 오피스텔 | 임대차 (전세·월세) | 0.4% |
| 그 밖의 오피스텔, 토지, 상가, 사무실 등 | 매매·교환·임대차 | 0.9% 이내 협의 |
주거용 오피스텔은 전용면적 85㎡ 이하이면서 상·하수도 시설을 갖춘 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실과 목욕시설을 갖춘 경우입니다. 2026년 8월 28일 시행된 시행규칙 개정으로 주거용 오피스텔도 이 상한요율 이내에서 중개의뢰인과 중개사가 협의해 정한다는 점이 조문에 명시되었고, 요율 자체는 바뀌지 않았습니다. 이 요건을 못 갖추면 토지·상가와 같이 0.9% 이내에서 협의합니다. 주택 외 중개대상물은 한도액이 없고, 중개사는 받으려는 요율을 사무소에 게시해야 합니다. 주택과 상가가 섞인 건물은 주택 면적이 절반 이상이면 주택 요율을, 절반 미만이면 주택 외 요율을 적용합니다.
월세 거래금액 환산 방법
월세는 보증금만으로 계산하지 않고, 월세를 보증금처럼 환산해 더한 금액을 거래금액으로 봅니다.
거래금액 = 보증금 + 월세 × 100 (합계가 5천만원 미만이면 보증금 + 월세 × 70)
- 보증금 1,000만원, 월세 50만원: 1,000만원 + 50만원 × 100 = 6,000만원. 5천만원 이상이므로 그대로 쓰고, 임대차 0.4%를 곱해 상한은 24만원입니다(한도액 30만원 이내).
- 보증금 500만원, 월세 40만원: ×100으로 더하면 4,500만원이라 5천만원 미만입니다. 그래서 500만원 + 40만원 × 70 = 3,300만원을 거래금액으로 하고, 0.5%를 곱해 상한은 16만 5,000원입니다.
- 보증금 5,000만원, 월세 30만원: 5,000만원 + 30만원 × 100 = 8,000만원으로 5,000만원 이상 1억원 미만 구간입니다. 0.4%를 곱하면 32만원이지만 이 구간의 한도액이 30만원이라 상한은 30만원입니다.
70배 규정은 소액 월세 세입자의 부담을 덜기 위한 것입니다. 같은 환산식은 오피스텔과 상가 월세에도 똑같이 적용됩니다. 이 ‘월세 × 100’은 복비를 계산하기 위한 환산일 뿐이고, 계약 중에 전세를 월세로 바꿀 때 받을 수 있는 월세 상한은 법정 전환율로 따로 정해집니다. 그 금액은 전월세 전환율 계산기로 확인할 수 있습니다.
금액별 복비 빠른 표
주택 매매
| 매매가 | 상한요율 | 상한액 | 부가세 포함 |
|---|---|---|---|
| 1억원 | 0.5% | 500,000원 | 550,000원 |
| 2억원 | 0.4% | 800,000원 | 880,000원 |
| 3억원 | 0.4% | 1,200,000원 | 1,320,000원 |
| 4억원 | 0.4% | 1,600,000원 | 1,760,000원 |
| 5억원 | 0.4% | 2,000,000원 | 2,200,000원 |
| 6억원 | 0.4% | 2,400,000원 | 2,640,000원 |
| 7억원 | 0.4% | 2,800,000원 | 3,080,000원 |
| 8억원 | 0.4% | 3,200,000원 | 3,520,000원 |
| 9억원 | 0.5% | 4,500,000원 | 4,950,000원 |
| 10억원 | 0.5% | 5,000,000원 | 5,500,000원 |
| 11억원 | 0.5% | 5,500,000원 | 6,050,000원 |
| 12억원 | 0.6% | 7,200,000원 | 7,920,000원 |
| 13억원 | 0.6% | 7,800,000원 | 8,580,000원 |
| 14억원 | 0.6% | 8,400,000원 | 9,240,000원 |
| 15억원 | 0.7% | 10,500,000원 | 11,550,000원 |
| 20억원 | 0.7% | 14,000,000원 | 15,400,000원 |
주택 전세
| 전세 보증금 | 상한요율 | 상한액 | 부가세 포함 |
|---|---|---|---|
| 5,000만원 | 0.4% | 200,000원 | 220,000원 |
| 1억원 | 0.3% | 300,000원 | 330,000원 |
| 1억 5,000만원 | 0.3% | 450,000원 | 495,000원 |
| 2억원 | 0.3% | 600,000원 | 660,000원 |
| 2억 5,000만원 | 0.3% | 750,000원 | 825,000원 |
| 3억원 | 0.3% | 900,000원 | 990,000원 |
| 4억원 | 0.3% | 1,200,000원 | 1,320,000원 |
| 5억원 | 0.3% | 1,500,000원 | 1,650,000원 |
| 6억원 | 0.4% | 2,400,000원 | 2,640,000원 |
| 7억원 | 0.4% | 2,800,000원 | 3,080,000원 |
| 8억원 | 0.4% | 3,200,000원 | 3,520,000원 |
| 10억원 | 0.4% | 4,000,000원 | 4,400,000원 |
| 12억원 | 0.5% | 6,000,000원 | 6,600,000원 |
| 15억원 | 0.6% | 9,000,000원 | 9,900,000원 |
상한액은 한쪽(매도인 또는 매수인, 임대인 또는 임차인) 기준이며, 부가세 포함은 일반과세자 10% 기준입니다.
중개보수는 언제 내나요
지급 시기는 중개사와 의뢰인이 약정한 때이고, 약정이 없으면 중개대상물의 거래대금 지급이 끝난 날, 보통 잔금일입니다 (공인중개사법 시행령 제27조의2). 계약금 단계에서 일부를 먼저 달라고 한다면 그 내용을 계약서나 영수증에 남겨 두는 것이 좋습니다. 중개사의 고의나 과실로 거래가 무효·취소·해제되었다면 중개보수를 받을 수 없습니다(공인중개사법 제32조).
부가세와 현금영수증
중개보수는 부가가치세 과세 대상이라 일반과세자 중개사무소는 보수의 10%를 부가세로 따로 받습니다. 부가세는 상한액에 포함되지 않는 별도 금액이므로, 상한 200만원이면 부가세를 더해 220만원까지 낼 수 있습니다. 간이과세자 사무소는 세금계산서 발급 여부와 세 부담이 일반과세자와 달라, 10%를 그대로 받는 것이 맞는지 사업자 유형을 확인해 보는 것이 좋습니다. 부동산 중개업은 현금영수증 의무발행 업종이므로 현금으로 냈다면 현금영수증을 받아 두세요.
분쟁이 생겼을 때 확인할 것
- 지역 요율표: 주택 요율은 시·도 조례로 정합니다. 서울은 서울부동산정보광장, 경기는 경기부동산포털에서 요율표를 확인할 수 있습니다. 다른 시·도는 해당 시·도 누리집이나 조례를 확인하세요.
- 확인·설명서: 중개대상물 확인·설명서에는 중개보수와 실비 금액, 산출 내역이 적힙니다. 서명하기 전에 금액과 요율을 확인하세요.
- 초과분 반환: 상한을 넘는 약정 부분은 무효라 돌려받을 수 있습니다(대법원 2007. 12. 20. 선고 2005다32159 전원합의체 판결). 사례비·수고비 같은 다른 명목으로 더 받는 것도 초과 수수입니다.
- 신고: 상한을 넘겨 받는 것은 공인중개사법 제33조 금지행위로, 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금 대상입니다. 중개사무소가 있는 시·군·구청 부동산 중개 담당 부서(등록관청)에 신고할 수 있습니다.
근거 법령
- 공인중개사법 제32조(중개보수), 제33조(금지행위)
- 공인중개사법 시행령 제27조의2(중개보수의 지급시기)
- 공인중개사법 시행규칙 제20조(중개보수 및 실비의 한도 등)와 별표 1(주택), 별표 2(오피스텔). 현행은 2026. 8. 28. 시행본(국토교통부령 제1611호)이며, 주택 요율(별표 1)은 2021. 10. 19. 개정 이후 바뀌지 않았습니다.
- 서울특별시 주택 중개보수 등에 관한 조례(2021. 12. 30. 시행), 경기도 주택 중개보수 등에 관한 조례(2022. 3. 4. 시행)