취득세 계산 방법
주택을 사면 취득세와 함께 지방교육세를 내고, 전용면적이 국민주택규모인 85㎡(약 25.7평)를 넘으면 농어촌특별세도 냅니다. 수도권 밖에서 도시지역이 아닌 읍·면 지역은 국민주택규모가 100㎡라 그 이하이면 농어촌특별세가 없습니다(주택법 제2조 제6호). 세 가지 모두 취득가액(실제 거래가격)에 각각의 세율을 곱해 구합니다.
총 납부세액 = 취득가액 × (취득세율 + 지방교육세율 + 농어촌특별세율)
예를 들어 5억원 아파트를 1주택으로 사면 취득세 1%인 500만원에 지방교육세 0.1%인 50만원을 더해 550만원입니다. 전용 85㎡를 넘는 집이면 농어촌특별세 100만원이 붙어 650만원이고, 같은 집을 조정대상지역에서 두 번째 집으로 사면 8% 중과로 4,200만원이 됩니다.
생애최초 감면을 받으면 취득세에서 감면액을 빼고, 지방교육세도 취득세가 줄어든 비율만큼 함께 줄어듭니다. 전용 85㎡를 넘는 집은 감면받은 취득세의 20%를 농어촌특별세로 더 냅니다.
2026년 주택 취득세율표
세율은 이번에 사는 집을 포함한 세대 주택 수와, 새로 사는 집이 조정대상지역에 있는지에 따라 정해집니다. 기존에 가진 집의 위치는 따지지 않습니다.
| 취득 후 주택 수 | 조정대상지역 | 그 외 지역 |
|---|---|---|
| 1주택 | 1~3% | 1~3% |
| 2주택 | 8% (일시적 2주택은 1~3%) | 1~3% |
| 3주택 | 12% | 8% |
| 4주택 이상 | 12% | 12% |
| 법인 | 12% | 12% |
1~3%는 취득가액 6억원 이하 1%, 9억원 초과 3%, 그 사이는 가격에 따라 올라갑니다(지방세법 제11조 제1항 제8호). 8%와 12%는 지방세법 제13조의2의 중과세율이며, 정부가 2022년 말 발표한 중과 완화안은 법 개정이 이뤄지지 않아 2026년에도 위 세율이 그대로 적용됩니다. 생애최초 감면 대상이면 세대 주택 수와 관계없이 중과하지 않습니다.
6억~9억원 구간 세율
6억원 초과 9억원 이하 주택은 가격에 비례해 세율이 1%에서 3%까지 올라갑니다.
세율(%) = 취득가액(억원) × 2/3 − 3 (소수 둘째 자리까지 반올림)
7억원이면 7 × 2/3 − 3 = 1.67%라 취득세는 11,690,000원이고, 지방교육세 1,169,000원을 더하면 1,285만 9,000원입니다. 지방교육세율은 이 구간에서도 취득세율의 10%입니다.
| 취득가액 | 취득세율 | 1주택 합계 (85㎡ 이하) |
|---|---|---|
| 6억 5,000만원 | 1.33% | 9,509,500원 |
| 7억원 | 1.67% | 12,859,000원 |
| 7억 5,000만원 | 2% | 16,500,000원 |
| 8억원 | 2.33% | 20,504,000원 |
| 8억 5,000만원 | 2.67% | 24,964,500원 |
지방교육세와 농어촌특별세
| 취득세율 | 지방교육세 | 농어촌특별세 | 합계 (85㎡ 이하) | 합계 (85㎡ 초과) |
|---|---|---|---|---|
| 1% (6억원 이하) | 0.1% | 0.2% | 1.1% | 1.3% |
| 1~3% (6억~9억원) | 0.1~0.3% | 0.2% | 1.1~3.3% | 1.3~3.5% |
| 3% (9억원 초과) | 0.3% | 0.2% | 3.3% | 3.5% |
| 8% (중과) | 0.4% | 0.6% | 8.4% | 9.0% |
| 12% (중과) | 0.4% | 1.0% | 12.4% | 13.4% |
지방교육세는 1~3% 구간에서 취득세율의 10%이고, 중과될 때는 0.4%로 고정됩니다(지방세법 제151조). 농어촌특별세는 전용 85㎡(수도권 밖 도시지역이 아닌 읍·면은 100㎡) 이하 주택에는 붙지 않고, 이런 주택은 생애최초 감면을 받아도 감면분 농어촌특별세가 없습니다(농어촌특별세법 제4조 제9호·제11호). 표의 ‘85㎡ 이하·초과’는 이 기준으로 읽으면 됩니다. 세 세금은 취득세를 신고할 때 한꺼번에 냅니다.
생애최초 주택 구입 감면
본인과 배우자 모두 주택을 가진 적이 없는 사람이 처음 집을 사면 취득세를 깎아 줍니다(지방세특례제한법 제36조의3). 2025년 말 법 개정으로 2028년 12월 31일 취득분까지 연장되었습니다.
- 대상: 취득가액 12억원 이하 주택을 본인이 살 목적으로 매매. 대한민국 국민이어야 하고 미성년자는 제외되며, 소득 요건은 없습니다.
- 세대 다주택이어도 가능: 무주택 여부는 본인과 배우자만 봅니다. 부모와 같은 세대라 세대 주택 수로는 2주택 이상이 되더라도 감면을 받고, 이때는 8%·12% 중과 대신 1~3%를 적용합니다.
- 한도: 산출 취득세가 200만원 이하이면 전액 면제, 넘으면 200만원을 뺍니다. 전용 60㎡ 이하·3억원(수도권 6억원) 이하인 연립·다세대·도시형생활주택 등과 인구감소지역 주택은 300만원까지입니다. 아파트는 인구감소지역에 있을 때만 300만원입니다.
- 예시: 3억원 아파트는 취득세 300만원에서 200만원을 빼고 지방교육세도 같은 비율로 줄어 합계 110만원, 5억원 아파트는 330만원입니다.
- 사후관리: 취득일부터 3년 안에 팔거나 증여하거나 임대 등 다른 용도로 쓰면 감면세액을 추징합니다. 2025년 12월 법 개정으로 2026년 1월 1일 이후 취득분은 ‘3개월 안에 전입해 살아야 한다’는 요건과 추가 주택 취득 제한이 없어졌습니다.
- 85㎡ 초과: 감면받은 취득세의 20%가 농어촌특별세로 붙어 실제 혜택이 조금 줄어듭니다.
행정안전부는 2026년 8월 지방세제 개편안에서 40세 미만 청년의 한도를 300만원으로 올리고 주거용 오피스텔을 대상에 넣는 방안을 발표했습니다. 국회를 통과해야 확정되는 내용이라 이 계산기에는 반영하지 않았습니다.
조정대상지역 현황 (2026년 10월 9일 기준)
- 서울: 서울특별시 25개 자치구 전역. 강남·서초·송파·용산구에 더해 2025년 10월 16일 나머지 21개 구가 지정되었습니다.
- 경기: 과천시, 광명시, 구리시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구·기흥구, 의왕시, 하남시, 화성시 동탄구. 2025년 10월 16일 12곳, 2026년 7월 1일 구리시·용인시 기흥구·화성시 동탄구가 추가되었습니다.
- 그 밖의 지역: 인천과 지방 광역시·도는 모두 비조정대상지역입니다.
조정대상지역은 국토교통부가 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 수시로 지정·해제합니다. 취득세는 잔금일(취득일) 기준으로 판단하니 계약 전후로 바뀌지 않았는지 확인하세요. 출처: 정책브리핑 2025. 10. 15., 정책브리핑 2026. 6. 30.
주택 수는 이렇게 셉니다
- 본인이 아니라 주민등록상 같은 세대 전체 기준입니다. 배우자는 따로 살아도 같은 세대로 봅니다.
- 취득일 현재 미혼이고 30세 미만인 자녀는 주소를 따로 두어도 부모와 같은 세대로 봅니다. 다만 소득이 기준 중위소득의 40% 이상이고 독립해 생계를 꾸리면 별도 세대입니다(지방세법 시행령 제28조의3). 이런 자녀가 12억원 이하 첫 집을 사면 생애최초 감면을 받아 중과도 피할 수 있습니다.
- 이번에 사는 집을 포함해서 셉니다. 무주택자가 처음 사면 1주택, 1채 가진 사람이 한 채 더 사면 2주택입니다.
- 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권·조합원입주권과, 주택분 재산세를 내는 오피스텔도 1채로 셉니다.
- 시가표준액(공시가격) 1억원 이하 주택(정비구역 등은 제외)과, 수도권 밖의 공시가격 2억원 이하 주택(2025년 1월 2일 취득분부터)은 그 집을 살 때 중과하지 않고 주택 수에서도 빠집니다.
- 상속받은 주택은 상속일부터 5년 동안 주택 수에서 빠집니다.
이 계산기가 다루지 않는 경우
이 계산기는 개인과 법인의 주택 매매(유상취득)를 기준으로 합니다. 아래 경우는 세율이나 요건이 달라 결과가 달라질 수 있으니 반드시 위택스나 관할 시·군·구청 세무부서에서 확인하세요.
- 일시적 2주택: 기존 집을 정해진 기간(현행 3년) 안에 처분해야 1~3%가 유지되고, 못 팔면 중과세율로 추징됩니다. 행정안전부의 2026년 지방세제 개편안(8월 26일 발표)은 두 집이 모두 조정대상지역이면 처분기한을 2년으로 줄여 2026년 10월 1일 이후 새로 취득하는 주택부터 적용하는 내용입니다(2026년 8월 26일 이전에 계약하고 계약금을 낸 경우는 3년). 아직 지방세법 시행령이 개정되기 전이니 위택스나 시·군·구청에서 기한을 꼭 확인하세요.
- 증여·상속: 증여는 기본 3.5%이지만 조정대상지역의 시가표준액 3억원 이상 주택은 12%가 될 수 있고(1세대 1주택자가 배우자·직계존비속에게 주는 경우 등은 제외), 상속은 2.8%로 매매와 세율 체계가 다릅니다.
- 그 밖의 특례: 신축·분양 주택의 옵션 비용, 고급주택 중과, 지방 준공 후 미분양 아파트 특례, 출산·양육 가구 감면 등은 반영하지 않았습니다.
금액별 아파트 취득세
| 취득가액 | 1주택 세율 | 1주택 85㎡ 이하 | 1주택 85㎡ 초과 | 조정 2주택 (8%) |
|---|---|---|---|---|
| 2억 | 1% | 2,200,000원 | 2,600,000원 | 16,800,000원 |
| 3억 | 1% | 3,300,000원 | 3,900,000원 | 25,200,000원 |
| 4억 | 1% | 4,400,000원 | 5,200,000원 | 33,600,000원 |
| 5억 | 1% | 5,500,000원 | 6,500,000원 | 42,000,000원 |
| 6억 | 1% | 6,600,000원 | 7,800,000원 | 50,400,000원 |
| 7억 | 1.67% | 12,859,000원 | 14,259,000원 | 58,800,000원 |
| 8억 | 2.33% | 20,504,000원 | 22,104,000원 | 67,200,000원 |
| 9억 | 3% | 29,700,000원 | 31,500,000원 | 75,600,000원 |
| 10억 | 3% | 33,000,000원 | 35,000,000원 | 84,000,000원 |
| 12억 | 3% | 39,600,000원 | 42,000,000원 | 100,800,000원 |
| 15억 | 3% | 49,500,000원 | 52,500,000원 | 126,000,000원 |
합계는 취득세·지방교육세·농어촌특별세를 더한 금액이며 감면은 반영하지 않았습니다.
신고와 납부
취득세는 취득일부터 60일 안에 신고하고 납부합니다(지방세법 제20조). 매매의 취득일은 잔금을 치른 날이고, 잔금 전에 소유권 이전등기를 했다면 등기일입니다. 보통 법무사가 등기와 함께 대신 신고하지만, 직접 하려면 위택스에서 신고서를 내고 납부할 수 있습니다. 생애최초 감면은 신고할 때 감면 신청서를 함께 내야 적용됩니다. 기한을 넘기면 무신고·납부지연 가산세가 붙습니다.
잔금일에는 취득세 말고도 중개보수를 함께 정산하는 경우가 많습니다. 5억원 아파트 매매라면 매수인이 내는 복비 상한이 200만원(부가세 별도)이니 복비 계산기로 미리 확인해 두세요. 주택담보대출을 받는다면 매달 갚을 원리금은 대출 이자 계산기로 계산해 볼 수 있습니다.
근거 법령
- 지방세법 제11조 제1항 제8호(주택 유상거래 1~3%), 제13조의2(다주택·법인 중과), 제13조의3(주택 수 판단), 제20조(신고·납부), 제151조(지방교육세). 현행은 2026. 7. 1. 시행본(법률 제21308호)입니다. 세대 기준은 같은 법 시행령 제28조의3입니다.
- 지방세특례제한법 제36조의3(생애최초 주택 구입에 대한 취득세 감면), 2026. 6. 2. 시행본 기준. 2026. 1. 1. 시행 개정(법률 제21309호)으로 3개월 내 상시거주·추가 주택 취득 추징 요건이 삭제되었습니다.
- 농어촌특별세법 제4조 제9호·제11호(비과세: 서민주택), 제5조(과세표준과 세율: 0.2%, 감면세액의 20%). 서민주택은 같은 법 시행령 제4조 제5항에 따라 주택법 제2조 제6호의 국민주택규모 이하 주택으로, 전용 85㎡ 이하이고 수도권 밖 도시지역이 아닌 읍·면은 100㎡ 이하입니다.
- 주택법 제2조 제6호(국민주택규모: 주거전용면적 85㎡ 이하, 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍·면 지역은 100㎡ 이하).
- 법제처 생활법령정보 - 부동산 매매 세금 취득세·지방교육세·농어촌특별세 계산 방법과 신고 기한.